(주)미르경영 청안회계

가끔 공공사업이라는 명목으로 부동산 소유자 의지와는 상관없이 매도를 해야 하는 경우가 발생하는데, 이렇게 협의매수되거나 수용될 때 다음 세 가지 사항을 눈여겨볼 필요가 있다.

먼저 현행 1가구1주택에 대해서는 원칙적으로 3년 이상 보유(서울 등 일정지역의 경우 2년 이상 거주 요건 동시 충족)한 때에만 비과세를 적용한다. 그러나 공익사업법 등에 의한 협의매수·수용의 경우라면 보유 및 거주기간에 관계없이 비과세를 적용받을 수 있다. 즉 3년을 채우지 못했더라도 소유자의 의지와 상관없이 양도를 할 수밖에 없는 상황으로 특별히 비과세를 위한 보유 및 거주 요건을 따지지 않는 것이다.

이 경우 수용이 한꺼번에 이뤄지지 않고 잔존주택이나 부수토지가 일부 남아 있는 경우라도 수용일로부터 2년 이내에 나머지 부분이 수용되면 이 또한 비과세를 적용받을 수 있다는 사실을 알아두자. 여기서 주의해야 할 사항은 공익사업이 언제 시작되는지를 공식적으로 관공서의 게시판이나 공인기관의 문서로서 고시하게 되는데, 이러한 사업인정고시일 전에 취득한 주택에 대해서만 적용받을 수 있다는 것이다. 즉, 공익사업을 위한 사업인정고시일 이후에 그 지역의 주택을 취득하는 경우에는 1가구1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다는 것을 알고 투기목적으로 취득한 주택으로 간주한다.

다음으로 비사업용토지 구분기준이다. 즉, 비사업용토지의 60% 중과세와 관련하여 공익사업법 등에 의한 협의매수·수용의 경우 사업인정 고시가 2006년 12월 31일 이전에 난 경우 부득이한 사유로 판단해 비사업용 토지로 보지 않는다.

마지막으로 공익사업법 등에 의한 협의매수·수용의 경우 감면 규정이 있다. 감면을 적용받기 위해서는 일단 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득과 '도시 및 주거환경정비법'에 의한 재개발·재건축 정비구역안의 토지 등을 같은 법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득이어야 한다. 다음으로 당해 토지가 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지여야 하고, 2009년 12월 31일 이전에 양도해야 한다. 이러한 요건이 충족된 토지의 양도소득에 대하여는 양도소득세의 10%~20%에 상당하는 세액을 감면한다.

세액을 감면받으려면 세액감면신청서에 수용된 사실을 확인할 수 있는 서류를 첨부해 주소지 관할 세무서장에게 제출하면 된다. 이상근·세무사