(주)미르경영 청안회계

예외)주택을 신축 판매하는 법인의 주택 및 부수토지 양도

주택을 신축하여 판매(임대주택법에 의한 건설임대주택을 동법에 의하여 분양하거나

다른 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함)하는 법인이 그 주택 및 주택에 부수되는 토지로서

그 면적이 다음 각 목의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는

토지 등 양도소득에 대한 과세규정을 적용하지 아니한다.

① 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및「주택건설기준 등에

관한 규정」제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다)

② 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

2. 주택에 대한 과세특례

법인세법 시행령에서 정하는 일정한 주택(그 부수토지를 포함)을 양도한 경우에는 토지 등의

양도소득에 30%(미등기 토지 등의 양도소득에 대하여는 40%)을 곱하여 산출한 세액을 토지 등

양도소득에 대한 과세특례로서 과세하는 제도가 2003년말에 도입되었다.

토지 등 양도소득 과세대상이 되는 주택은 국내에 소재하는 주택으로서 다음 중 어느 하나에

해당하지 아니하는 주택을 말한다.

결과적으로 다음에 열거하는 주택은 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 과세하지 아니한다.

1)과세제외 주택

다음에 열거하는 주택의 양도소득에 대해서는 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 과세하니 아니한다.

(1) 임대주택법상 임대국민주택：

임대주택법에 의하여 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 법인이 10년 이상 임대한 국민주택

(2) 임대주택법상 건설임대주택：

임대주택법에 따라 대지면적이 298제곱미터(약 90평) 이하이고 주택의 연면적

(소득세법 시행령 제154조 제3항 본문의 규정에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는

지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터(약 45평)

이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 법인이 5년 이상 임대하는 건설임대주택.

이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가(소득세법 제99조의 규정에 따른 기준시가를

말한다)의 합계액이 당해 주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다.

요건을 정리하면 다음과 같다.

① 대지면적이 298제곱미터(약 90평) 이하

② 주택의 연면적(전용면적 기준)이 149제곱미터(약 45평) 이하

③ 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 법인이 5년 이상 임대하는 건설임대주택

④ 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택의 양도당시

9억원을 초과하지 아니하는 주택

(3) 사원용 임대주택

주주 등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주인 임원을 포함) 및 사용인에게 제공하는 사택 및

그밖에 무상으로 제공하는 법인 소유의 주택으로서 사택제공기간 또는 무상제공기간이 10년

이상인 주택

(4) 대물변제 등으로 받은 주택：

저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이

경과하지 아니한 주택

(5) 그 밖의 부득이한 사유로 보유하는 주택

그밖에 부득이한 사유로 보유하고 있는 주택으로서 재정경제부령으로 정하는 주택

주)그밖에 부득이한 사유로 보유하고 있는 주택으로서 재정경제부령으로 정하는 주택은

2007년 6월 현재 재정경제부령으로 제시되어 있지 않다.

2)적용 세율

토지 등 양도소득 과세대상 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에

100분의 30(미등기 토지 등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액을 과세한다.

3)해석 사례

(1) 부동산매매업을 영위하는 법인에 대한 적용

부동산매매업을 영위하는 법인이 주택(부수토지 포함)을 취득하여 양도

(주택을 신축하여 판매하는 경우를 제외함)하는 경우에는

「법인세법」제55조의 2 제1항의 규정이 적용되는 것임[서이-1145, 2006.06.19.].

(2) 주택신축판매업을 영위하는 법인에 대한 적용

법인이 자기의 책임과 계산하에 건설업자에게 도급을 주어 주택을 신축하여 판매하는 경우,

그 주택과 법인세법시행령 제92조의 2 제4항 제4호에서 정하는 면적 범위 내 부수토지를

양도함으로써 발생하는 소득(미등기된 경우 제외)에 대하여는 법인세법 제55조의 2

(토지 등 양도소득에 대한 과세특례) 제1항의 규정을 적용하지 아니하는 것임

[서이-681, 2006.04.28.].

(3) 사택의 양도

내국법인이 주주 등이나 출연자가 아닌 임원(법인세법 시행령제87조 제2항의 규정에 의한

소액주주인 임원을 포함) 및 사용인에게 10년 이상 사택으로 제공하던 주택을 당해 법인의

사업장 해외이전으로 인하여 일시적으로 일반인에게 임대하다가 양도하는 경우에는법인세법

제55조의 2의 규정을 적용하지 아니하는 것임[서이-673, 2007.04.17.].

(4) 기숙사의 양도

건축법 시행령별표 1 제2호 라목의 규정에 의한 기숙사로 공부상 등기되어 실제 종업원을 위한

기숙사 용도로 사용하는 건물에 대하여는 법인세법 제55조의 2 제1항 제2호의 규정을 적용하지

아니하는 것임[서이-666, 2007.04.13.].

(5) 사업양수도에 의하여 취득한 사택인 경우

내국법인이 주주 등이나 출연자가 아닌 임원(법인세법 시행령 제87조 제2항의 규정에 의한

소액주주인 임원을 포함) 및 사용인에게 제공하는 사택 및 그밖에 무상으로 제공하는 주택으로서

사택제공기간 또는 무상제공기간이 10년 이상인 주택을 양도하는 경우에는「법인세법」제55조의 2의

규정을 적용하지 아니하는 것이며, 사업의 양수도에 의해 취득한 주택인 경우의 무상제공기간은

양수도에 의해 취득한 날 이후 양도일까지의 기간중에 실제 무상제공한 기간을 말하는

것임[서이-664, 2007.04.13.]

(6) 사택제공기간이 10년 이상인 주택의 양도

내국법인이 주주 등이나 출연자가 아닌 임원(법인세법 시행령 제87조 제2항의 규정에 의한

소액주주인 임원을 포함) 및 사용인에게 제공하는 사택 및 그 밖에 무상으로 제공하는 주택으로서

사택제공기간 또는 무상제공기간이 10년 이상인 주택을 양도하는 경우에는

「법인세법」제55조의 2의 규정을 적용하지 아니하는 것임[서이-1906, 2006.09.25.]

(7) 대물변제 받은 주택

법인이 임직원에 대한 대여채권의 변제 대신 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지

아니한 주택은 법인세법시행령 제92조의 2 제2항 제3호의 주택[과세제외]에 해당하는

것임[서이-1458, 2006.07.31.].

(8) 건설업자에게 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매

법인세법 제55조의 2를 적용함에 있어서, 법인이 자기의 책임과 계산하에 건설업자에게 도급을

주어서 주택을 신축하여 판매하는 경우, 그 주택과「법인세법 시행령」제92조의 2 제4항 제4호에서

정하는 면적 범위 내 부수토지를 양도함으로써 발생하는 소득(미등기된 경우 제외)에 대하여는

「법인세법」제55조의 2(토지 등 양도소득에 대한 과세특례) 제1항의 규정을 적용하지 아니하는

것임[서이-1097, 2006.06.14.].

(9) 부동산매매업을 법인이 주택 부수토지만 취득·양도하는 경우

【질의】

- 당사는 부동산매매업을 사업목적으로 하는 법인임.

-「법인세법」제55조의 2 제1항 제2호 규정에 관한 질의로 연립주택과 그 토지 중에서 주택은

취득하지 않고 그 토지만을 취득하였다가 양도하게 됨.

「법인세법」제55조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 토지 등 양도소득과세특례의 대상이 되는지.

<갑설> 그 토지가 비사업용토지에만 해당하지 않는다면 양도한 부동산은 주택이 아닌 토지이기

때문에 과세대상 아니다.

<을설> 법조문이 "… 대통령령이 정하는 주택(그 부수토지를 포함한다) …"로 규정되어 있으므로

비록 토지만을 취득 및 양도하였으나 이는 주택의 토지이므로 주택으로 보아 과세대상이 된다.

연립주택을 제외한 그 주택의 토지만을 취득하여 판매하는 경우「법인세법」제55조의 2

 제2항(비사업용토지)에 해당되는지.

【회신】

부동산매매업을 영위하는 법인이 주택은 취득하지 않고 그 토지만을 취득하여 양도하는 경우에는

토지의 양도로 보는 것이며,「법인세법」제55조의 2 토지등양도소득에 대한 과세특례를 적용함에

있어 토지의 보유기간 등이 불분명하여 정확한 회신이 어려우나, "비사업용토지"는 당해 토지를

소유한 기간중 같은법 시행령 제92조의 3에서 정하는 기간 동안「법인세법」제55조의 2 제2항 각호의

어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임[서이-797, 2007.05.01. ].

주)부동산매매업을 영위하는 법인이 주택 없이 토지만 취득하여 양도하는 경우 토지의 양도로

보는 것임

(10) 부동산매매업 법인이 재고자산인 임야를 양도하는 경우

부동산매매업 법인이「법인세법」제55조의 2 제2항 제2호 및 제3항, 제4항의 규정에 의하여

 "토지등양도소득에 대한 과세특례" 적용대상임야를 양도하는 경우에는 동 규정에 의해 계산한

세액을 법인세에 추가하여 납부하여야 하는 것이며, 토지등양도소득은 같은조 제6항의 규정에

의하여 토지 등의 양도금액에서 양도당시의 장부가액을 차감한 금액으로 하는 것으로,

이 경우 양도당시의 장부가액에는 양도를 위하여 지출하는 비용은 포함하지 않는 것임

[서이-587, 2007.04.03.].

(11) 주택 해당여부 및 멸실 후 나대지로 양도하는 경우

내국법인이 양도하는 건물이 주택에 해당하는지 여부는 건물의 공부상의 용도구분에 관계없이

실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌

다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에

적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로

사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보는 것으로, 이에 해당하는지는 사실관계를

종합적으로 검토하여 판단할 사항이며 공부상 주택으로 되어 있으나 주택을 멸실 후 나대지 상태로

양도하는 경우 주택 양도가 아닌 토지의 양도로 보는 것임[서면2팀-2676, 2006.12.28.].