(주)미르경영 청안회계

1가구 2주택자의 양도소득세는 중과되 양도차익의 50%를 세금으로 내야한다.

하지만 상속으로 인해 2주택이 된 경우 일부 예외가 있다. 1세대 1주택자가 1주택을 상속받아 2주택이 된 경우 상속주택이 아닌 원래의 주택을 양도하는경우 1주택으로 보아 양도세가 비과세된다(소득세법시행령 제155조 제2항). 본인의 의사와 상관없이 주택수가 늘었기 때문이다. 3년보유(서울,과천,6대신도시는 2년거주요건)하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 비과세 요건을 채우지 못했으면 양도차익에 따라 9~36%의 일반세율을 적용 받는다. 일반주택을 먼저 판뒤 상속주택에 3년보유등 양도세 비과세 요건을 갖추면 상속주택도 양도세를 내지 않는다.

그러나 상속주택을 먼저 처분하면 1가구 2주택자로 처리된다. 상속주택을 먼저 파는 것은 양도차익을 노린 것으로 보기 때문입니다.

상속세는 상속 주택의 가격에서 공제금액을 제외한 과세표준을 대상으로 부과됩니다. 상속주택 가격은 상속일(사망일)당시 시가를 기준으로 한다. 시가가 불분명하면 감정가액, 감정가액이 없을 경우에는 공시가격으로 평가한다. 돌아가신 피상속인의 배우자가 있으면 10억원, 없으면 5억원이 공제되고 이 밖에 장례비용 등도 빼줍니다. 상속세 세율은 과세표준이 1억원이하 10%, 1억~5억원 20%, 5억~10억원 30%, 10억~30억원 40%, 30억원초과 50%, 이다

※ 부모와 같이 살면서 상속받은(사망시 같은세대를 구성하고 있었으면) 주택은 비과세가 아닌 양

    도세 중과가 되어 50%를 내야 한다

  세법에서 동일 세대원으로 상속받은 주택은" 상속주택" 으로 판단 하지않는다.그러므로 사망이 

  전에 세대분리를 반드시 해 놓아야 한다. 상속주택의 경우 아들이 다주택자라 해도 상속뒤 5년 안에

  매각하면 일반세율을 적용 받는다.

 1채의 주택을 소유하다 상속을 받아 2주택이 되었을때 일반주택을 먼저 양도하면 양도세가 비과세

 된다.

상속주택을 공동으로 상속받었지만 상속지분이 적은 주택 소유자에게는 상속주택은 주택수에 포함되지 않는다.

동거부양을 위한 합가

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는60세(여자의경우에는 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우, 합친 날로부터 '2년 이내'에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도세가 부과되지 않는다.

결혼으로 인한 일시적 1세대 2주택

1주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인으로 1세대 2주택을 보유하게된 경우 그 혼인한 날부터 '2년 이내'에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도세가 부과되지 않는다.(비과세요건은 채워야 한다)

농어촌 주택

1주택을 보유하는 자가 서울. 인천. 경기도를 제외한 지역중 읍. 면지역(도시지역 안의 지역 제외)에 소재하는 농어촌주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 때에는 농어촌주택이 아닌 원래의 주택을 양도하는 경유에는 양도세가 부과되지 않는다.

여기서 농어촌주택은 아래의 농가주택과는 다른 개념이다. 즉 농어촌 주택이란 상속농어촌 주택(피상속인이 취득 후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한함), 이농주택(농어업에 종사하던 자가 취득 후 5년이상 거주한 사실이 있는 주택이면서 전업으로 인하여 다른 시. 구. 읍. 면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택), 귀농주택(영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득하여 거주하고 있는 주택으로서 귀농인의 본적지 또는 연고지에 소재하면서 고가주택에 해당하지 않고, 대지면적이 660㎡이내인 주택)등을 말한다.

농가주택(한시적 면제)

농가주택 1가구 2주택 양도세 면제, 살때 1억 5천만원까지 팔때는 무제한('단' 2008년 말까지 농가주택의 구입 및 신축에 한함)

이미 1주택의 아파트를 가지고있는 도시인이 농어촌지역에서 주말주택으로 농어가 주택을 추가로 구입하여 3년이상 사용한 경우, 도시 아파트를 팔때에는 아파트 양도세가 면제된다.(조세특례제한법 시행령 제99조 4항)  종전은 농가주택구입비 7천만원(토지포함 공시가격) 팔때는 1억5천만으로 제한됬었다.

지역적 조건(농어가 주택의 소재지가  다음지역이 아니여야 한다)

    - 수도권지역( 연천, 옹진군제외)

    - 광역시의 군지역

    - 국토계획법상 도시지역

    - 토지거래 허가구역

    - 토지 및 주택투기 지역

    - 관광단지

    - 지방시의 동지역

    - 기존주택과 동일한 시 군 구에 소재하는 농가주택

    '즉'  수도권의 연천, 옹진군과 토지거래 허가구역이 아닌 지방 시, 군의 읍, 면 지역에

           소재하는 농가주택에 한하여 양도세가 면제가 된다는 말이다.

 농가주택의 요건

   - 주택은 단독주택,과 공동주택이다

   - 대지는 200평 미만

   - 건평은 단독주택 45평 공동주택 33평미만

   - 양도시까지의 증개축 부분 포함

 ※양도세가 면제되는 것은 도시의 기존 아파트지 농가주택이 아니다

    양도세를 면제 받으려면, 일반주택 양도시 "과세특례 신고서"를 관련증빙과 함께 제출해야

    한다.