살아가는데 꼭 필요한 공기처럼 항상 함께하는 세금!!
‘아름다운 稅상’은 조금이라도 더 쉽고 알차게 세금에 대한 정보를 전해드리도록 노력하겠습니다. 계속적인 관심 부탁드립니다~~^^
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덧글을 보면서 야~~ 왕초보들만 보시라고 글을 작성했는데.. 나름 수준있으신 분들도 많구나 하는 생각을 했습니다. 이거 수준을 올려야 하나 생각하다가..
수준있는 분들이야 책으로, 인터넷으로 정보를 얻으실 수 있고, 나아가 세법전도 보실 수 있을 거라는 생각이 들어서 원래대로 초보자들을 위해서 글을 계속 쓰기로 했습니다.
지난 내용을 정리하는 차원에서 간단히 정리하고 넘어가 보죠.
퀴즈 내용은 당사자간에 이해관계가 맞아서 땅을 교환하려고 합니다. 시세도 같고, 면적도 같습니다. 이럴 경우 양도세 과세대상일까요? 였습니다.
많은 분들이 두사람의 취득시점이나 취득가액이 다르기 때문에 결국 양도차익이 다르게 되므로 양도소득세를 과세하여야 한다고 해주셨습니다.
사전에 지식이 있는 분들이야 어렵지 않았겠지만, 그런 사전지식 없이 왕초보탈출 ①,②번
글만 읽으시고 정답을 맞추신 분은 정말 훌륭하십니다. 칭찬드립니다. 
하지만 가장 큰 이유를 꼽으라고 한다면.. 너무도 당연한 얘기일 수 있지만(헐~~하고 싶으신 분도 계시리라^^) 법에서 정하고 있기 때문입니다.
소득세법에 나오는 양도의 정의를 살펴보죠.
제88조 【양도의 정의】① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.
양도차익을 계산하기 이전에.. 소유권이전 내용이 양도에 해당하느냐가 더 먼저입니다.
상속이나 증여로 소유권이 이전되는 경우라든가, 단순히 지번을 분할한다든지 하는 것은 양도에 해당하지 않기 때문에 양도소득세를 생각할 필요가 없습니다.
교환을 왜 양도라고 보느냐? 라고 물으신다면.. 여러분이 내주신 의견과 같이 취득가액이 물건별로 다르다는 등의 이유를 들을 수 있을 것입니다.
어렵다고 느끼시는 분들은 ‘교환’을 양도로 보는 구나 정도만 기억하시기 바랍니다.
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오늘은 취득가액에 대해 알아보겠습니다.
이도 역시 취득당시 계약서만 있으면 문제가 없는데..
취득시점이 너무 오래돼서 매매계약서를 분실했을 수도 있고, 상속이나 증여를 받은 경우에는 매매계약서를 작성하는 것이 아니기 때문에 어렵게 됩니다.
이럴 때는 다음의 가액들이 있는 경우 빠른 번호의 가액을 취득가액으로 보게됩니다.
무슨 뜻인가 궁금하시죠?
① 매매사례가액 : 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액이 있는 경우 그 가액을 말합니다. ② 감정가액 : 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로 신빙성이 인정되는 감정가액의 평균액을 말합니다. ③ 기준시가에 의한 환산가액 : 양도당시 실지거래가액을 취득 및 양도당시 기준시가의 비율을 곱하여 계산한 환산된 취득가액을 말합니다.
→ 취득당시 당해 부동산과 유사한 물건이 거래되었고 그 가격이 확인된다면.. 그가액을 취득가액으로 할 수 있는 것인데.. 사실 초보자로서는 쉽지 않은 내용입니다.
→ 객관성을 부여하기 위해 2 이상의 감정가 평균액을 취득가액으로 합니다. 감정받은 일이 없단면 적용할 수 없겠죠.
* 기준시가 : 토지의 경우 공시지가, 건물의 경우 정부가 고시한 건물가액을 말합니다.
→ 취득시부터 양도시까지 기준시가 변동 비율을 산정하고, 양도시 실지거래가액에 적용하여 취득가액을 산정하는 방법입니다. 실무에서 가장 많이 쓰이는 방법입니다.
누누이 말씀드리지만 우리는 초보니깐.. 저런 방법들이 있구나 생각하시기 바랍니다.
취득계약서만 있다면.. 머리아프게 생각할 것이 없겠죠^^;
머리만 아프게 해드리면 재미가 없으니깐 실생활에서 도움이 될만한 얘기 한토막 해보겠습니다.
지금 양도하고자 하는 부동산의 취득 당시에 다운계약서를 작성해 준 경우를 가정해 보겠습니다.
○○부동산을 A가 B에게 양도하고 B가 다시 C에게 양도했을 경우(A→B→C)
세무서에서 B의 양도소득세 신고내역을 검토하다가 B가 A로부터 ○○부동산을 취득하였다고 신고한 가액(편의상 ‘A의 신고가액’이라고 하죠)과 A가 ○○부동산을 B에게 양도하고 신고한 매매가액(‘B의 신고가액’이라고 하죠)이 일치하지 않는 경우
즉, 동일한 매매사건인데.. 당사자간에 신고한 매매가액이 다른 경우가 확인되면 납세자에게 차이가 왜 발생하는지 해명요구를 하게 됩니다. (요즘에는 전산으로 불일치자료가 다 나온답니다.^^)
→ 누가 잘못된 것인지 모르지만 일단, 당사자 중 1명은 본래의 세금뿐만아니라 꽤 무거운 가산세를 부담하게 되겠지요.
B의 경우 자기가 제출한 계약서가 실제 계약서라고 주장할 때 이를 입증하기 위해서는 상당한 어려움을 겪습니다. 취득한지 오래된 경우면 전소유자 A를 만나서 확인하기도 어렵고 설령 만난다 하더라도 자기에게 세금이 나올 것을 우려해서 실제 가격을 확인해 주지 않으려 할 것이기 때문입니다.
또, 2006년도부터 실지 거래가격 신고제도가 시행되고 있는데요. 등기부에도 ‘A의 신고가액’이 기재되어 있어서 B가 자기 주장을 입증하기 위해서는 상당한 노력이 필요하고, 그 가능성도 그리 높지 않습니다.
위와같이 다운계약서를 작성해 주면 후환(?)이 두렵게 되니깐 그런일은 없어야 하겠지요.
오늘은 ‘정직한 신고가 후환을 남기지 않는다’는 내용 한가지를 꼭 기억하셨으면 좋겠습니다.
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퀴즈가 없으면 또 덧글 다는 것을 주저하실 것 같아서,, 부득이^^; 답은 덧글로 다는 센스 아시죠. (이번에는 정답과 이유를 잘 써주신 분들에게 국세청의 베스트셀러 ‘부동산과 세금’이라는 소책자를 선물로 드리겠습니다.) 나갑니다~~
퀴즈 : Q1. '국아세‘라는 사람의 소유자산이 담보로 잡혀 있다가 당해 담보자산이 경매개시되었는데.. 그 부동산을 ‘국아세’가 경락받아 다시 취득하게 된다면 양도세는?(이유를 잘 써주시면 당첨 확률이 높습니다. - 주최측의 농간^^)
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[출처] 집 팔면 세금 얼마나와요?[양도세 왕초보 탈출③ 취득가액]|작성자 누리우리
