ㅁ.필요경비로 인정받는 비용은?
소득세법 제97조 제1항, 소득세법 시행령 제163조, 소득세법 시행규칙 제79조에서 명문화되어있는
필요경비로는 1.취득가액 2.자본적 지출 3.설비비 개량비 4.양도비용으로 분류됩니다.
1..취득가액이란 양도자산을 취득할 때 소요된 실거래가액을 말합니다.
취득 당시 계약서상의 실거래가와 세금 등 취득 부대비용을 포함합니다.
취득 부대비용으로는 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세 등 취득관련 세금과
공인중개사 수수료, 등기시 법무사 수수료, 분양사업자에게 낸 부가가치세 등입니다.
2.자본적 지출이란 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 양도자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말합니다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치
3. 빌딩 등 피난시설 등 설치
4. 재해 등으로 인해 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손돼 자산 본래 용도로 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 1, 4와 유사한 성질의 것
6.양도자산을 취득한 후 법적인 다툼이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위해
직접 소요된 비용, 화해 비용 등입니다.
3.자본적 지출로 대표적인 것은 발코니 확장 및 섀시 공사비용, 바닥 공사비용,
건물의 난방시설을 교체한 공사비용 또는 보일러 교체비용 등이 있습니다.
양도자산의 이용편의를 위한 시설에 소요된 비용인 설비비나 양도자산의 가치를
증가시키기 위해 지출한 비용인 개량비 등
-양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위해 지출한 비용
-토지소유자가 부담한 수익자부담금과 개발부담금
-토지의 이용편의를 위해 지출한 장애철거비용, 도로시설비, 도로를 신설하여 무상으로 공여한 경우의 토지가액
4.양도비용은 양도자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 말합니다.
공인중개사 수수료, 법무사 수수료, 공증비용, 인지세, 광고료, 채권할인액 등
ㅇ.양도세 실거래가 과세로 필요경비로 인정받기 위해선 지출 사실을 입증할 수 있는
증빙서류가 있어야 합니다.
수리비 총액만 적힌 명세서를 제출했다가는 한푼도 공제를 못받을 수 있습니다.
증빙서류로는 ㅇ.취득및 양도 계약서 ㅇ.대금수수 영수증(또는 무통장 입금 영수증)
ㅇ,거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장
ㅇ.건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서,사업자등록번호가 있는 간이 영수증,
ㅇ.공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증 ㅇ.양도비용 지급 영수증
ㅇ.인지세 납부 영수증 ㅇ.국민주택채권 등 매각 영수증 등이 대표적입니다.
ㅇ.필요경비로 인정받지 못하는 비용은?
주택구입시 금융기관으로부터 대출받은 융자금의 이자, 분양받은 아파트의 경우 중도금 대출 이자도
모두 필요경비로 인정받지 못합니다.
또 납부한 재산세, 종합부동산세 등 보유세도 필요경비로 인정받지 못합니다.
한편 수선비의 필요경비 인정여부는 관할 세무서에서 사실을 조사하고 최종 판단합니다.
정상적인 수선, 경미한 개량 또는 일반적인 수선은 자본적 지출이 아니므로 필요경비에 포함되지 않습니다.
도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사비용을 비롯해 버티컬(커튼), 장판, 싱크대 및
주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 조명 교체 등이 이에 해당됩니다.
정상 상태를 위한 유지비인 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 전기공사,
자물쇠`현관잠금장치교체, 냉방 또는 보일러 수리비, 건물 수리비도 필요경비로 인정받지 못합니다.
통상 말하는 인테리어 비용은 섀시와 발코니 확장을 제외하곤 대부분 필요경비로 인정받을 수 없는 것으로
사료됩니다.
