양도소득세4

카테고리 없음 2009. 7. 8. 10:25
 

집 팔면 세금 얼마나와요?[양도세 왕초보 탈출④ 필요경비]

 

- 집 수리했는데 공제 안해주나요? -

 

 

 

 

 

지난 주 퀴즈 얘기부터 시작해 보겠습니다.

 

첫 번째 문제는  ‘국아세’의 소유자산이 담보로 잡혀 있다가 당해 담보자산이 경매개시되었는데..  그 부동산을 ‘국아세’가 경락받아 다시 취득하게 된다면 양도세는? 이었습니다.

 

결론부터 말씀드리자면

  2. 동일한 사람이 취득하였기 때문에 소유권이 이전된 것이 아니므로 양도소득세를 내지 않는다. 다만 취득일자는 최초 취득일자로 본다.

입니다.

 

소득세법에 나오는 양도의 정의를 다시 살펴 보면
제88조 【양도의 정의】① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.


라고 나와있는데요.
위 내용에 따르면 본인이 본인한테 소유권이전이 되었다고 즉, 양도되었다고 볼 수 없기 때문입니다.

 

두 번째 문제는  “ ‘정아세’ 또는 ‘국아세’는 무엇의 줄임말일까요” 였습니다.


처음에 ‘정아세’로 출제했는데.. 너무 어려울 것 같아서 ‘국아세’로 변경했는데, 그래도 출제자의 의도를 정확하게 간파하신 분이 계셔서 내심 놀랬습니다.
‘정아세’는 정말 아름다운 세상을 만들어 봅시다라는 취지로 출제했구요.
‘국아세’는 많은 분들이 답해 주신 것처럼 ‘국세청 블로그 아름다운 세상’입니다.
(정답을 맞춰 주신 분께는 개별적으로 연락을 드려 약속드린 선물을 보내드리겠습니다)

 

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양도세를 계산할 때 취득세, 등록세, 중개수수료 등을 공제해 준다고 말씀드렸었는데요.


이러한 것들은 공식적으로 인정되는 부분이고, 증빙도 명확하기 때문에 자세히 설명드릴 부분은 없을 것 같습니다. 그래서 오늘은 비용도 적지 않게 드는 집 수선비용이 공제가능한 가에 대해 알아보겠습니다.

 

소득세법에서는 공제가능한 필요경비를 다음과 같이 얘기하고 있습니다.


“양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비(이것을 ‘자본적 지출액’이라고 합니다)와 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우”에 공제가능하다고 말이죠.

 

집을 수선하는 공사는 그 종류가 많고, 각각의 경우에 따라 어떤 것은 공제가 가능하지만, 앞에서 언급한 자본적 지출액 등에 해당되지 않는 경우에는 공제가 되지 않으니 유의를 하셔야 합니다.

 

오늘은 상식적으로 알아둘만한 몇 가지 사례를 소개해 드리겠습니다.


(아래 예시의 경우에도 예외가 전혀 없다고 할 수는 없지만 대부분 그와 같이 처리된다고 생각하시면 좋겠습니다. 사실 초보자가 소득세법 규정을 따라 공제가능 여부를 판단하는 것은 현실적인 어려움이 있으므로 조세전문가의 도움을 받으시는 것이 현명하다는 사실을 잊지 마시기 바랍니다.)

 

 

 [필요경비로 인정받은 사례]

 

 국세심판원 심판청구 2001서1140 (20011018)


 쟁점주택의 내부시설공사는 쟁점주택의 이용편의를 위한 베란다샤시, 방 확장 등의 내부시설의 개량을

 위한 것임을 보건데 이는 필요경비에 해당됨

 

 [필요경비로 인정받지 못한 사례]

 

 국세청 심사청구 양도2008-0086 (2008.06.30)


 싱크대교체 및 수도꼭지 교체와 화장실 변기교체 등은 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장

 하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출로 볼 수 없으며 동 비용 관련 대금 지급사실 또한 확인되지

 않으므로 필요경비 부인한 처분은 정당함.

 

 국세심판원 심판청구 2006서0062 (20060509)


 청구인이 주장하는 화장실공사비, 도배공사비, 마루공사비, 주방가구비용 및 도장공사비 등은

 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출로 보기가 곤란하고

 수선비 성격의 수익적 지출에 해당된다고 판단되므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.

 

 조세심판원 심판청구 2008부4085 (2009.03.10) 


 방문·싱크대 교체, 페인트 및 도배 비용, 관리비 및 가스료 대납액과 기타 물품 구입비용 등은

 아파트의 원상회복 또는 상태 유지 등을 위하여 지출한 것으로서 자본적 지출액으로 보기는 어렵다고 판단

 되므로 이를 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

 


 

 

 

 꼭 챙겨주세요!

 

필요경비로 인정받는 사례에 해당되더라고 한가지 주의하실 점은 공사관련 증빙 및 대금 지급증빙을 잘 받아 놓으셔야 합니다.

 

공사관련 증빙으로는 공사견적서, 세금계산서 등을 공사업자로부터 받아 놓으시구요. 대금지급의 경우에 있어서도 현금을 직접 지급할 경우에는 현금영수증을, 계좌이체를 할 경우 입금증, 신용카드 결제시에는 신용카드매출전표를 확보해 놓으시기 바랍니다. 시공업자가 간이과세자인 까닭에 세금계산서를 받을 수 없는 경우에는 간이세금계산서를 받는 대신 대금지급 증빙을 더욱 확실하게 받아놓으셔야 합니다.

 

세무서에서 양도인이 신고한 공사비용을 검토할 때 시공업자의 부가가치세 신고내역과 대조를 하기 때문에 증빙확보에 많은 주의를 기울이셔야 불이익이나 불편함을 최소화할 수 있다는 사실 잊지마시기 바랍니다.


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양도소득세3

카테고리 없음 2009. 7. 1. 11:34

살아가는데 꼭 필요한 공기처럼 항상 함께하는 세금!!
‘아름다운 稅상’은 조금이라도 더 쉽고 알차게 세금에 대한 정보를 전해드리도록 노력하겠습니다. 계속적인 관심 부탁드립니다~~^^

 

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덧글을 보면서 야~~ 왕초보들만 보시라고 글을 작성했는데.. 나름 수준있으신 분들도 많구나 하는 생각을 했습니다. 이거 수준을 올려야 하나 생각하다가..

 

수준있는 분들이야 책으로, 인터넷으로 정보를 얻으실 수 있고, 나아가 세법전도 보실 수 있을 거라는 생각이 들어서 원래대로 초보자들을 위해서 글을 계속 쓰기로 했습니다.

 

지난 내용을 정리하는 차원에서 간단히 정리하고 넘어가 보죠.

 

퀴즈 내용은 당사자간에 이해관계가 맞아서 땅을 교환하려고 합니다. 시세도 같고, 면적도 같습니다. 이럴 경우 양도세 과세대상일까요? 였습니다.

 

많은 분들이 두사람의 취득시점이나 취득가액이 다르기 때문에 결국 양도차익이 다르게 되므로 양도소득세를 과세하여야 한다고 해주셨습니다.

 

사전에 지식이 있는 분들이야 어렵지 않았겠지만, 그런 사전지식 없이 왕초보탈출 ①,②번

 

글만 읽으시고 정답을 맞추신 분은 정말 훌륭하십니다. 칭찬드립니다.

 

하지만 가장 큰 이유를 꼽으라고 한다면.. 너무도 당연한 얘기일 수 있지만(헐~~하고 싶으신 분도 계시리라^^) 법에서 정하고 있기 때문입니다.

 

소득세법에 나오는 양도의 정의를 살펴보죠.


제88조 【양도의 정의】① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

 

양도차익을 계산하기 이전에..  소유권이전 내용이 양도에 해당하느냐가 더 먼저입니다.
상속이나 증여로 소유권이 이전되는 경우라든가, 단순히 지번을 분할한다든지 하는 것은 양도에 해당하지 않기 때문에 양도소득세를 생각할 필요가 없습니다.

 

교환을 왜 양도라고 보느냐? 라고 물으신다면.. 여러분이 내주신 의견과 같이 취득가액이 물건별로 다르다는 등의 이유를 들을 수 있을 것입니다.

 

어렵다고 느끼시는 분들은 ‘교환’을 양도로 보는 구나 정도만 기억하시기 바랍니다.

 

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 오늘은 취득가액에 대해 알아보겠습니다.


이도 역시 취득당시 계약서만 있으면 문제가 없는데..

취득시점이 너무 오래돼서 매매계약서를 분실했을 수도 있고, 상속이나 증여를 받은 경우에는 매매계약서를 작성하는 것이 아니기 때문에 어렵게 됩니다.

이럴 때는 다음의 가액들이 있는 경우 빠른 번호의 가액을 취득가액으로 보게됩니다.


① 매매사례가액 ② 감정가액 ③ 기준시가에 의한 환산가액

 

 

무슨 뜻인가 궁금하시죠?

 

 

① 매매사례가액 : 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액이 있는 경우 그 가액을 말합니다.
   → 취득당시 당해 부동산과 유사한 물건이 거래되었고 그 가격이 확인된다면.. 그가액을 취득가액으로 할  수 있는 것인데.. 사실 초보자로서는 쉽지 않은 내용입니다.

 

② 감정가액 : 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로 신빙성이 인정되는 감정가액의 평균액을 말합니다.
   → 객관성을 부여하기 위해 2 이상의 감정가 평균액을 취득가액으로 합니다. 감정받은 일이 없단면 적용할 수 없겠죠.

 

③ 기준시가에 의한 환산가액 : 양도당시 실지거래가액을 취득 및 양도당시 기준시가의 비율을 곱하여 계산한 환산된 취득가액을 말합니다.
   * 기준시가 : 토지의 경우 공시지가, 건물의 경우 정부가 고시한 건물가액을 말합니다.
  → 취득시부터 양도시까지 기준시가 변동 비율을 산정하고, 양도시 실지거래가액에 적용하여 취득가액을 산정하는 방법입니다. 실무에서 가장 많이 쓰이는 방법입니다.

 

 


누누이 말씀드리지만 우리는 초보니깐.. 저런 방법들이 있구나 생각하시기 바랍니다.
취득계약서만 있다면.. 머리아프게 생각할 것이 없겠죠^^;


머리만 아프게 해드리면 재미가 없으니깐 실생활에서 도움이 될만한 얘기 한토막 해보겠습니다.

지금 양도하고자 하는 부동산의 취득 당시에 다운계약서를 작성해 준 경우를 가정해 보겠습니다.

○○부동산을 A가 B에게 양도하고 B가 다시 C에게 양도했을 경우(A→B→C)

 

세무서에서 B의 양도소득세 신고내역을 검토하다가 B가 A로부터 ○○부동산을 취득하였다고 신고한 가액(편의상 ‘A의 신고가액’이라고 하죠)과 A가 ○○부동산을 B에게 양도하고 신고한 매매가액(‘B의 신고가액’이라고 하죠)이 일치하지 않는 경우

 

즉, 동일한 매매사건인데.. 당사자간에 신고한 매매가액이 다른 경우가 확인되면 납세자에게 차이가 왜 발생하는지 해명요구를 하게 됩니다. (요즘에는 전산으로 불일치자료가 다 나온답니다.^^)

→ 누가 잘못된 것인지 모르지만 일단, 당사자 중 1명은 본래의 세금뿐만아니라 꽤 무거운 가산세를 부담하게 되겠지요.

 

B의 경우 자기가 제출한 계약서가 실제 계약서라고 주장할 때 이를 입증하기 위해서는 상당한 어려움을 겪습니다. 취득한지 오래된 경우면 전소유자 A를 만나서 확인하기도 어렵고 설령 만난다 하더라도 자기에게 세금이 나올 것을 우려해서 실제 가격을 확인해 주지 않으려 할 것이기 때문입니다.

또, 2006년도부터 실지 거래가격 신고제도가 시행되고 있는데요. 등기부에도 ‘A의 신고가액’이 기재되어 있어서 B가 자기 주장을 입증하기 위해서는 상당한 노력이 필요하고, 그 가능성도 그리 높지 않습니다.

 

위와같이 다운계약서를 작성해 주면 후환(?)이 두렵게 되니깐 그런일은 없어야 하겠지요.

 

 


 오늘은 ‘정직한 신고가 후환을 남기지 않는다’는 내용 한가지를 꼭 기억하셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

   퀴즈가 없으면 또 덧글 다는 것을 주저하실 것 같아서,, 부득이^^;   답은 덧글로 다는 센스 아시죠.

   (이번에는 정답과 이유를 잘 써주신 분들에게 국세청의 베스트셀러 ‘부동산과 세금’이라는 소책자를 선물로 드리겠습니다.)

   나갑니다~~

 

    퀴즈 :  Q1. '국아세‘라는 사람의 소유자산이 담보로 잡혀 있다가 당해 담보자산이 경매개시되었는데..  그 부동산을 ‘국아세’가 경락받아 다시 취득하게 된다면 양도세는?(이유를 잘 써주시면 당첨 확률이 높습니다. - 주최측의 농간^^)


   1. 경매도 양도로 보기 때문에 경매될 때 양도소득세를 내야한다.
   2. 동일한 사람이 취득하였기 때문에 소유권이 이전된 것이 아니므로 양도소득세를 내지 않는다. 다만 취득일자는 최초 취득일자로 본다.


           Q2. 위 1번 문제에서 ‘국아세’는 무엇의 약자일까요?(선착순 10분께 ‘부동산과 세금’을..)

 

 

[출처] 집 팔면 세금 얼마나와요?[양도세 왕초보 탈출③ 취득가액]|작성자 누리우리


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양도소득세2

카테고리 없음 2009. 6. 24. 12:04

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집 팔면 세금 얼마나와요?[양도세 왕초보 탈출② 양도가액] 정보창고_공통/ 세금의 재발견

2009/06/19 09:37

복사 http://blog.naver.com/ntscafe/110051069785

 

     

요즘 날씨가 많이 더워졌습니다. 땀 흘리면서(?) 근무하느라 힘들었는데 주말부터 장마가 시작된다고 하니 왠지 마음만큼은 시원해지는 것 같습니다. 비젼이나 소망을 가지고 있는 사람은 인내할 수 있다는 말이 있는데 여러분들의 비젼은 무엇인가요? 양도세 왕초보 탈출?? ㅋㅋ 

 

지난 번에는 양도세 계산 구조에 대해서 간략하게 알아보았습니다. 잘 기억하고 계신지 한번 알아볼까요?

 

오늘도 역시 전화얘기로 시작해 보겠습니다. “제가 집을 산지 한 10년쯤 되구요. 다른 집이 있어서 1세대 1주택 비과세는 해당되지 않을 것 같은 데 팔면 세금이 얼마쯤 나올까요?  저는 부동산 투기나 시세차익을 얻기위해 산 것이 아니니깐 얼마 나오지 않겠죠?” 여러분의 생각은 어떻습니까?

 

의외로 이런 전화가 종종 걸려옵니다. 묵묵히 정직하게 살아온 국민이라는 생각이 들어서 감사하기도 하지만,, 한편으로는 “이게 아닌데.. 세금 많이 나온다고 하면 놀라실텐데”하는 생각이 듭니다.

 

왜 그럴까요?

 

양도소득세는 부동산 취득이나 보유동기를 기준으로 과세하는 것이 아니라 기본적으로 매매차익을 기준으로 과세하기 때문입니다.
(물론 보유동기에 따라 부동산투기자에게 높은 세율로 과세하고, 1세대 1주택 양도자에 대해 비과세 하는 경우가 있지만요.)

오래 보유할수록 매매차익이 많아지게 되므로 그에 따른 세금도 많아지게 됩니다. 

   

양도소득세를 결정하는 요인에 양도가액, 취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제, 양도소득기본공제, 세율 등이 있는데요..

 

이번 글에서는 ‘양도가액’에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

소득세법 제96조에 나와있는 양도가액의 정의를 살펴보면, “당해 자산의 양도 당시 양도자와 양수자간에 실제로 거래된 가액(줄여서 ‘실지거래가액’)”이라고 되어 있습니다.

다르게 표현하면 양도당시 작성한 매매계약서의 매매가액이 됩니다. 양도세 신고를 할 때 양도가액을 증명하는 자료로 양도 당시 매매계약서 사본을 제출하면 됩니다.

 

양도소득세를 신고하면서 양도가액은 크게 고민할 것이 없는 항목입니다.

그런데 고민이 생기는 경우가 있습니다. 세금이 너무 많이 나온다고 생각될 때입니다.

어느 누구나 할 것 없이 세금을 적게 내고 싶은 것은 인지상정입니다.(저두요^^)

그래서 이사람 저사람에게 물어봅니다. 어떻게 좋은 방법이 없느냐고 말이죠. 절세하는 방법을 구하는 것이야 적극 권장해야 하는 것인데..

이도저도 방법이 없는 경우에 탈법적인 방법을 동원하는 극단적인 분들이 아주 간혹 볼 수 있습니다.


눈 앞의 이익에 집착하다가 나중에는 오히려 큰 피해를 받는 대표적인 사례가 있어서 소개할까 합니다.

 

그것은 바로 양도세를 줄이기 위해 다운계약서(매수인과 담합하여 양도가액을 사실과 다르게 낮게 기재한 계약서)를 작성하여 신고하는 경우입니다.

당장에는 그냥 넘어가는 것 같지만..  요즘은 전산화가 잘 되어 있어 시세파악이 용이하고, 다른 사람들의 신고자료도 있기 때문에 신고된 양도가액이 낮다고 여겨지는 경우에는 국세공무원이 정밀하게 사실여부를 확인하게 됩니다. 확인결과 부당하게 과소신고한 사실이 확인되면 납세자 개인의 도덕적인 문제뿐만 아니라 무거운 가산세[허위계약서 작성의 경우 신고불성실가산세 40% + 납부불성실가산세(미납세액 * 1일 경과당 3/10000)]까지 부담하게 되어 ‘소탐대실’의 결과를 초래하게 됩니다.


세금을 미리 생각해 보았더라면 매매시기를 조절한다든가 매매를 보류하는 등 선택의 기회가 많아 무리하게 일을 진행하지 않지만.. 양도세를 사전에 전혀 고려하지 않고 매매를 한 경우에는 선택의 여지가 없고, 또 세금이 많이 나올 경우에는 위의 경우와 같이 무리한 생각을 할 수도 있기 때문에 부동산 매매를 앞두고는 반드시 양도세를 알아보고 매매를 결정하는 것이 생활의 지혜라고 할 수 있겠습니다.

 

 오늘은 ‘부동산을 팔기전에 양도세를 꼭 계산해 봐야한다’는 내용 한가지를 꼭 기억하셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

 

 

   마지막으로 퀴즈 하나 내겠습니다.  답은 덧글로 다는 센스..


   정답과 이유를 기발한 생각(넌센스 환영^^)으로 달아주시면 소정의 기념품(세금절약가이드 시리즈)을 보내드리겠습니다.

 

    퀴즈 : 당사자간에 이해관계가 맞아서 땅을 교환하려고 합니다. 시세도 같고, 면적도 같습니다.

              이럴 경우 양도세 과세대상일까요?

 

 

[출처] 집 팔면 세금 얼마나와요?[양도세 왕초보 탈출② 양도가액]|작성자 누리우리

Posted by (주)미르경영연구소, 청안회계경영연구소
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