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특례아파트 세액 계산 방법(도움되시기 바라며 참고하세요)
ㅁ.다른 분의 답변이 없어 추가 보충 답변 드리겟습니다.
ㅁ.조세특레제한법상의 조세감면주택은 1가구3주택(혹은 2주택)중 1주택의 양도이더라도 양도과표의 다과에 따른 누진세율로 과세하고 장기보유특별공제 혜택도 있습니다.[법시행령167조의 3]
제167조 의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조제1항제2호의3[60%의 세율]의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
5호. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의3의 규정의 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택
ㅁ.소유권취득일로 5년간의 양도소득세는 감면받고 감면받는 양도소득세의 20%는 농어촌특별세로 부담됩니다. 또한 5년을 초과하는 분의 양도소득세는 과세됩니다.
#소득세법제90조 【양도소득세액의 감면】양도소득금액에 이 법 또는 이 법외의 법률에서 규정하는 감면소득금액이 있는 때에는 양도소득과세표준에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 금액[산출세액]에 당해 감면소득금액에서 제103조제2항의 규정에 의한 양도소득기본공제를 한 후의 금액이 양도소득과세표준에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액에 상당하는 양도소득세를 면제한다. #농어촌특별세법제5조 (과세표준과 세율) ①농어촌특별세는 다음 각호의 과세표준에 대한 세율을 곱하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
--- 실거래가--- [소유권 취득일로 5년 경과] 계산 흐름은 ㅇ.양도차익=매도가-매입가-필요경비 ㅇ.양도소득=양도차익x(1-장기보유특별공제) ㅇ.양도소득과세표준=양도소득-기본공제250만원 ㅇ.산출세액=양도소득세과세표준x세율-누진공제 x.감면세액=산출세액x (5년간감면양도소득- 기본공제250만원)/양도소득과세표준 ㅇ.5년초과 양도소득세= 산출세액- 5년간 감면 양도소득세
ㅇ.내야할 양도소득세=5년초과과세양도세액x(1-신고납부공제10%) ㅇ.주민세= 내야할 양도소득세의 10% #농어촌특별세=5년간 감면양도소득세x20%
#총납부세액=내야할양도소득세+ 농어촌특별세+ 주민세
#5년간감면 양도소득 =양도소득x[(5년째기준시가-매입시기준시가)/(매도시기준시가- 매입시기준시가)] |
［상담사례로 배우는 세금이야기 ］
1세대 2주택인데요..양도소득세를 내야하나요?
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Q |
연일 바쁘신 업무에 수고가 많으십니다. 다름이 아니라 양도소득세 대상 및 장기 보유 세율적용에 대해 문의 드립니다.
질문1. 저는 홍천에 농가주택(1995년 9월, 건물 99.90 평방미터 (30.2 평) 대지 650평방미터 (196.67 평))과 부평에 단독주택(2007년 2월, 2층 단독)을 소유하고 있습니다.
이 중 강원 홍천의 농가 주택을 처분하려고 합니다. 1995년부터 현재까지 소유주가 강원 홍천의 농가주택에서 살고 있으며 아버지의 사망으로 인해 어머니를 인천으로 모셔오려고 합니다.
강원 홍천의 주택을 처분 시 2주택 양도 소득세 적용대상이 되는지 여부와 적용이 된다면 장기보유 혜택을 어느정도 받을 수 있는지의 여부를 알고 싶습니다. |
답변
1. 귀하의 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 항상 즐거운 나날이 되시고 건강하세요.
2. 귀 질의의 2주택 중 홍천소재 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 당해 주택이 기준시가 기준 3억원을 초과하지 않으므로 1세대 2주택 중과세율 적용대상에 해당하지 않아 일반세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 가능합니다.
당해 주택을 10년이상 보유한 경우 장기보유특별공제율은 30%에 해당합니다.
* 보충 설명자료
1세대 2주택이라 하더라도 양도 주택이 지방광역시, 인천광역시ㆍ군지역, 경기도 읍ㆍ면지역, 기타 도지역에 소재하며, 기준시가가 3억원 이하인 경우 → 장기보유특별공제 가능(단, 3년 이상 보유 주택인 경우)
* 소득세법 제95조 【양도소득금액】
② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지와 같은 항 제3호에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 해당 자산의 양도차익에 다음 표2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (2008. 12. 26. 개정)
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보유기간 |
공제율 |
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3년 이상 4년 미만 |
100분의 10 |
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4년 이상 5년 미만 |
100분의 12 |
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5년 이상 6년 미만 |
100분의 15 |
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6년 이상 7년 미만 |
100분의 18 |
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7년 이상 8년 미만 |
100분의 21 |
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8년 이상 9년 미만 |
100분의 24 |
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9년 이상 10년 미만 |
100분의 27 |
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10년 이상 |
100분의 30 |
※ 관련 법령 및 해석사례는 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에 접속한 후 우측하단 ‘국세법령정보시스템’ 배너를 클릭하시면 조회하실 수 있으며, 수만 여건의 국세관련 정보(법령, 질의회신, 심사, 심판, 판결문 등)를 무료로 전면 개방하였습니다. 많은 이용바랍니다.
항상 건강하시기 바라며, 하시는 모든 일이 잘되기를 기원합니다.
감사합니다.
[출처] 1세대2주택인데요, 양도소득세를 내야하나요?|작성자 누리우리
세금 얼마나와요?[양도세 왕초보 탈출⑤ 장기보유특별공제]
- 오래 가지고 있으면 세금 깍아주나요??. -
오늘은 장기보유특별공제를 알아보겠습니다. 왠지 전문용어가 나온 듯 합니다.
말만 길고, 전문용어 같지만 두글자씩 보면 쉽게 이해할 수 있습니다.
‘오래(장기) 가지고 있어서(보유) 특별히(특별) 깍아주는 금액(공제)’
본론으로 들어가기 전에 그동안의 내용을 정리해 볼까요?
(반복이 최고죠^^; 저희 아이들 학습지를 하는 데 무한 반복시키더군요. 비인간적인 생각이 들어서 저는 반대했는데.. 사모님이 저보다 힘이 쎄서 에궁^^;)
양도소득세를 계산하는 순서는
양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세, 등록세 등 세금과, 중개수수료, 자본적 지출액 등)를 차감하면 양도차익이 됩니다. (양도차익이라는 용어를 기억해 놓으시면 좋습니다. 조금씩 나도 모르게 전문가가 되가는 겁니다.)
그리고 두가지만 더 공제하면 되는데.. 오늘의 주인공 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제입니다. (장기보유특별공제를 어떻게 줄여보고 싶은데 잘 안되네요.. 장특공제?? 장보공제?? 그냥 장기 공제?? 좋은 아이디어 있으신 분 알려주세요)
장기보유특별공제는 “정부가 국민의 건전한 부동산의 투자 내지 소유를 유도하려는 세제상의 장치”라고 말씀드렸었죠. 다르게 얘기하면 단기투자(조금 나쁘게 얘기하면 ‘투기’) 보다는 장기보유를 권장한다는 뜻이죠.(주식도 장기투자를 권하듯이요^^;)
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본론으로 들어가보죠.
장기보유특별공제는 3년이상을 보유하면 공제를 해줍니다.
일반적인 경우 3년이상 5년미만 보유는 10%, 5년이상 10년미만 보유는 15%, 그 이상은 30%를 공제합니다.
그럼 어떤 금액을 기준으로 공제금액을 산정할까요?
양도가액, 취득가액, 양도차익 요 셋 중에 하나인데요.. 과연 어떤 금액에 곱해서 공제해 줄까요?(힌트라면 지금까지의 설명 순서를 생각해 보세요.)
결론적으로 답은 양도차익에 곱해줍니다.(굳이 이유를 말씀드리자면 양도가액에 적용할 경우 공제액이 많아져서 세금이 나오지 않는 경우가 많기 때문에... 그다음은 아시죠^^;)
위에서 일반적인 경우라고 했으니깐. 예외적인 경우도 있겠죠.
그 하나는
1세대1주택 요건을 갖춘 주택에 대해서는 일반적으로 양도소득세를 비과세 해주고 있는데. 예외적으로 주택의 양도가액이 9억을 초과하게 되면 초과하는 부분에 대한 세금을 내게 됩니다. 기본적으로 3년 보유를 해야 비과세가 되기 때문에 세금을 내야 한다면 당연히 장기보유특별공제가 해당됩니다.
1세대 1주택에 대해서는 공제율을 높게 책정됐는데.. 1주택 보유자에 대한 정책적인 배려가 깔려 있습니다.
이경우의 공제율은 보유기간 3년부터 9년까지는 24%부터 시작해서 1년이 경과할 때마다 8%씩 증가하고(즉 24～72%), 10년이 넘는 경우에는 80%를 공제해 줍니다.
적용받을 수 있습니다.
힘이 되고 돈이 되는 절세 정보^^
9억을 초과하는 1세대 1주택자 뿐만 아니라, 일시적 2주택 등으로 비과세 되는 주택, 거주요건(서울, 과천, 5대 신도시주택의 경우 2년 거주요건도 갖추어야 비과세) 미충족으로 비과세 되지 않는 1주택자도 24～80%의 높은 공제율을
두 번째는
3년이 넘더라도 공제가 되지 않는 경우도 있습니다.
양도 부동산이 ‘미등기 부동산’, ‘비과세 되지 않는 1세대 2주택 또는 1세대 3주택’(이 경우에도 소형주택이나 저가 주택의 경우에는 공제해 주는 경우도 있습니다. 예외 사항이 많아서 조금 민망하지만 우리는 초보니깐.. 그런 게 있다더라.. 아시죠^^), ‘비사업용 토지’인 경우입니다.
장기보유특별공제는 국세공무원들이 눈에 불을 켜고 검토하는 사항입니다. 초보 공무원들에게도 조금은 어려운 부분이기 때문에, 일반인들이 완벽하게 이해하기는 사실 쉽지 않습니다. 당연히 신고과정에서 실수가 많은 부분입니다.
[이럴 땐 친척 중에 국세공무원이 있나 먼저 알아 보시구요.^^; 아니면 세무전문가 또는 국세법령정보시스템(http://taxinfo.nts.go.kr)의 검색기능을 통해 도움을 받으시면 좋을 것 같습니다.]
다음 시간에는 ‘양도소득 기본공제’를 알아보도록 하겠습니다. 지치기 쉬운 더운 날씨를 삼계탕이나 좋아하시는 별미 음식으로 이겨내시기 바랍니다. 저는 여러분들이 모두 건강하고 행복하게 사시는 것이 좋습니다.^^; 진짭니다. 헤헤~~
