[양도세_필요경비 범위]
기준시가로 신고하는 경우는 증빙서류 유무에 관계없이 취득가액의 일정률만큼을 필요경비로 인정해 주었다. 하지만 실거래가액으로 신고하는 경우 반드시 필요경비에 관련된 증빙서류가 있어야 공제 혜택을 볼수 있다. 따라서 필요경비를 챙기지 못해 억울한 세금을 내는 경우가 많을 것으로 예상된다. 그렇다고 모든 증빙서류가 필요경비로 인정되는 것은 아니므로, 어떤 경비가 필요경비로 인정되며 인정받기 위해서는 어떤 서류가 필요한지 알아보자.
필요경비로 인정받는 비용은?
양도세 실거래가 과세시 필요경비로 인정받으려면 우선 비용이 필요경비 대상이어야 하고 이를 입증하는 증빙 서류를 제시해야 한다. 특히 검인 계약서의 경우 팔 때는 물론이고 살 때 취득 당시 실거래가 계약서(취득 당시 기준시가이상으로 계약해야 함) 이어야 한다.
만약 분실 등으로 취득 당시 계약서가 없다면 환산한 취득가액(취득과 양도 당시의 기준시가 비율로 환산)에 따라 취득 실거래가를 계산하며 이때는 법정 필요경비(취득 당시 기준시가의 3%)만 공제받을 수 있다.
필요경비를 공제받으면 양도차익(양도가액-필요경비)을 줄여 양도세를 적게 된다. 필요경비는 소득세법 제97조 제1항, 소득세법 시행령 제163조, 소득세법 시행규칙 제79조에서 명문화돼 있다. 필요경비로는 △취득가액 △자본적 지출 △설비비 개량비 △양도비용으로 분류 된다.
<취득가액>
취득가액이란 양도자산을 취득할 때 소요된 실거래가액을 말한다. 취득 당시 검인계약서상의 실거래가와 세금 등 취득 부대비용을 포함 된다. 취득 부대비용으로는 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세 등 취득관련 세금과 공인중개사 수수료, 등기시 법무사 수수료가 대표적이다. 분양사업자에게 낸 부가가치세도 필요경비에 포함된다. 또 양도자산을 취득하면서 매도자의 양도세를 대신 내주기로 약정하고 실제로 이를 납부했다면 필요경비로 인정된다.
<자본적 지출>
자본적 지출이란 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 양도자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말한다. 자세한 내용은 다음과 같다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치
3. 빌딩 등 피난시설 등 설치
4. 재해 등으로 인해 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손돼 자산 본래 용도로 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 1, 4와 유사한 성질의 것
양도자산을 취득한 후 법적인 다툼이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 비용, 화해 비용 등 금액도 자본적 지출로 봐 필요경비로 인정된다.
자본적 지출로 대표적인 것은 발코니 확장 및 섀시 공사비용, 바닥 공사비용, 건물의 난방시설을 교체한 공사비용 또는 보일러 교체비용 등이 있다.
해당 여부는 사실 판단 사항이므로 세무전문가의 도움(차트, 입체분석, 관련기사)을 받을 필요가 있고, 대금을 지출한 사실이 증빙서류 등에 의해 확인되는 경우만 인정받을 수 있으므로 관련 증빙서류를 부지런히 잘 챙겨 놓아야 한다.
<설비비 개량비>
양도자산의 이용편의를 위한 시설에 소요된 비용인 설비비나 양도자산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용인 개량비도 필요경비로 인정받을 수 있다.
-양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위해 지출한 비용
-토지소유자가 부담한 수익자부담금과 개발부담금
-토지의 이용편의를 위해 지출한 장애철거비용, 도로시설비, 도로를 신설하여 무상으로 공여한 경우의 토지가액
<양도비용>
양도비용은 양도자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 말한다.
공인중개사 수수료, 법무사 수수료, 공증비용, 인지세, 광고료가 있다. 또 주택을 취득하면서 매입한 국민주택채권을 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있다. 다만 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 비용 인정이 된다.
양도세 실거래가 과세로 필요경비로 인정받기 위해선 지출 사실을 입증할 수 있는 증빙서류가 있어야 한다.
증빙서류로는 △취득및 양도 당시 검인계약서 △대금수수 영수증(또는 무통장 입금 영수증) △거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장 △거래상대방의 거래사실 확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부) △건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 △공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증 △양도비용 지급 영수증 △인지세 납부 영수증 △국민주택채권 등 매각 영수증 등이 대표적이다.
필요경비로 인정받지 못하는 비용은?
먼저 주택구입시 금융기관으로부터 대출받은 융자금의 이자에 대해서는 필요경비로 인정되지 않는다. 분양받은 아파트의 경우 중도금 대출 이자도 모두 필요경비로 인정받지 못한다.
또 납부한 재산세, 종합부동산세 등 보유세도 필요경비로 인정받지 못한다.
한편 수선비의 필요경비 인정여부는 관할 세무서에서 사실을 조사하고 최종 판단한다. 하지만 자산가치의 현저한 증가와 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출이라는 요건을 충족시키지 못하면 필요경비로 인정받지 못한다.
정상적인 수선, 경미한 개량 또는 일반적인 수선은 자본적 지출이 아니므로 필요경비에 포함되지 않는다.
도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사비용을 비롯해 버티컬(커튼), 장판, 싱크대 및 주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 조명 교체 등이 이에 해당된다. 정상 상태를 위한 유지비인 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 보일러 수리비, 건물 수리비도 필요경비로 인정받지 못한다. 통상 말하는 인테리어 비용은 섀시와 발코니 확장을 제외하곤 대부분 필요경비로 인정받을 수 없다고 보면 된다.
