(주)미르경영 청안회계

- 오래 가지고 있으면 세금 깍아주나요??. -

오늘은 장기보유특별공제를 알아보겠습니다. 왠지 전문용어가 나온 듯 합니다.
말만 길고, 전문용어 같지만 두글자씩 보면 쉽게 이해할 수 있습니다.
‘오래(장기) 가지고 있어서(보유) 특별히(특별) 깍아주는 금액(공제)’

본론으로 들어가기 전에 그동안의 내용을 정리해 볼까요?

 양도소득세를 계산하는 순서는

양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세, 등록세 등 세금과, 중개수수료, 자본적 지출액 등)를 차감하면 양도차익이 됩니다. (양도차익이라는 용어를 기억해 놓으시면 좋습니다. 조금씩 나도 모르게 전문가가 되가는 겁니다.)

그리고 두가지만 더 공제하면 되는데.. 오늘의 주인공 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제입니다. (장기보유특별공제를 어떻게 줄여보고 싶은데 잘 안되네요.. 장특공제?? 장보공제?? 그냥 장기 공제?? 좋은 아이디어 있으신 분 알려주세요)

장기보유특별공제는 “정부가 국민의 건전한 부동산의 투자 내지 소유를 유도하려는 세제상의 장치”라고 말씀드렸었죠. 다르게 얘기하면 단기투자(조금 나쁘게 얘기하면 ‘투기’) 보다는 장기보유를 권장한다는 뜻이죠.(주식도 장기투자를 권하듯이요^^;)

본론으로 들어가보죠.

장기보유특별공제는 3년이상을 보유하면 공제를 해줍니다.

일반적인 경우 3년이상 5년미만 보유는 10%, 5년이상 10년미만 보유는 15%, 그 이상은 30%를 공제합니다.

그럼 어떤 금액을 기준으로 공제금액을 산정할까요?

양도가액, 취득가액, 양도차익 요 셋 중에 하나인데요.. 과연 어떤 금액에 곱해서 공제해 줄까요?(힌트라면 지금까지의 설명 순서를 생각해 보세요.)

결론적으로 답은 양도차익에 곱해줍니다.(굳이 이유를 말씀드리자면 양도가액에 적용할 경우 공제액이 많아져서 세금이 나오지 않는 경우가 많기 때문에... 그다음은 아시죠^^;)

위에서 일반적인 경우라고 했으니깐. 예외적인 경우도 있겠죠.

그 하나는
1세대1주택 요건을 갖춘 주택에 대해서는 일반적으로 양도소득세를 비과세 해주고 있는데. 예외적으로 주택의 양도가액이 9억을 초과하게 되면 초과하는 부분에 대한 세금을 내게 됩니다. 기본적으로 3년 보유를 해야 비과세가 되기 때문에 세금을 내야 한다면 당연히 장기보유특별공제가 해당됩니다.
1세대 1주택에 대해서는 공제율을 높게 책정됐는데.. 1주택 보유자에 대한 정책적인 배려가 깔려 있습니다.
이경우의 공제율은 보유기간 3년부터 9년까지는 24%부터 시작해서 1년이 경과할 때마다 8%씩 증가하고(즉 24～72%), 10년이 넘는 경우에는 80%를 공제해 줍니다.

두 번째는

3년이 넘더라도 공제가 되지 않는 경우도 있습니다.
양도 부동산이 ‘미등기 부동산’, ‘비과세 되지 않는 1세대 2주택 또는 1세대 3주택’(이 경우에도 소형주택이나 저가 주택의 경우에는 공제해 주는 경우도 있습니다. 예외 사항이 많아서 조금 민망하지만 우리는 초보니깐.. 그런 게 있다더라.. 아시죠^^), ‘비사업용 토지’인 경우입니다.

장기보유특별공제는 국세공무원들이 눈에 불을 켜고 검토하는 사항입니다. 초보 공무원들에게도 조금은 어려운 부분이기 때문에, 일반인들이 완벽하게 이해하기는 사실 쉽지 않습니다. 당연히 신고과정에서 실수가 많은 부분입니다.

[이럴 땐 친척 중에 국세공무원이 있나 먼저 알아 보시구요.^^; 아니면 세무전문가 또는 국세법령정보시스템(http://taxinfo.nts.go.kr)의 검색기능을 통해 도움을 받으시면 좋을 것 같습니다.]

 다음 시간에는 ‘양도소득 기본공제’를 알아보도록 하겠습니다. 지치기 쉬운 더운 날씨를 삼계탕이나 좋아하시는 별미 음식으로 이겨내시기 바랍니다. 저는 여러분들이 모두 건강하고 행복하게 사시는 것이 좋습니다.^^; 진짭니다. 헤헤~~

살아가는데 꼭 필요한 공기처럼 항상 함께하는 세금!!
‘아름다운 稅상’은 조금이라도 더 쉽고 알차게 세금에 대한 정보를 전해드리도록 노력하겠습니다. 계속적인 관심 부탁드립니다~~^^

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덧글을 보면서 야~~ 왕초보들만 보시라고 글을 작성했는데.. 나름 수준있으신 분들도 많구나 하는 생각을 했습니다. 이거 수준을 올려야 하나 생각하다가..

수준있는 분들이야 책으로, 인터넷으로 정보를 얻으실 수 있고, 나아가 세법전도 보실 수 있을 거라는 생각이 들어서 원래대로 초보자들을 위해서 글을 계속 쓰기로 했습니다.

지난 내용을 정리하는 차원에서 간단히 정리하고 넘어가 보죠.

퀴즈 내용은 당사자간에 이해관계가 맞아서 땅을 교환하려고 합니다. 시세도 같고, 면적도 같습니다. 이럴 경우 양도세 과세대상일까요? 였습니다.

많은 분들이 두사람의 취득시점이나 취득가액이 다르기 때문에 결국 양도차익이 다르게 되므로 양도소득세를 과세하여야 한다고 해주셨습니다.

사전에 지식이 있는 분들이야 어렵지 않았겠지만, 그런 사전지식 없이 왕초보탈출 ①,②번

글만 읽으시고 정답을 맞추신 분은 정말 훌륭하십니다. 칭찬드립니다.

하지만 가장 큰 이유를 꼽으라고 한다면.. 너무도 당연한 얘기일 수 있지만(헐~~하고 싶으신 분도 계시리라^^) 법에서 정하고 있기 때문입니다.

소득세법에 나오는 양도의 정의를 살펴보죠.

제88조 【양도의 정의】① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

양도차익을 계산하기 이전에..  소유권이전 내용이 양도에 해당하느냐가 더 먼저입니다.
상속이나 증여로 소유권이 이전되는 경우라든가, 단순히 지번을 분할한다든지 하는 것은 양도에 해당하지 않기 때문에 양도소득세를 생각할 필요가 없습니다.

교환을 왜 양도라고 보느냐? 라고 물으신다면.. 여러분이 내주신 의견과 같이 취득가액이 물건별로 다르다는 등의 이유를 들을 수 있을 것입니다.

어렵다고 느끼시는 분들은 ‘교환’을 양도로 보는 구나 정도만 기억하시기 바랍니다.

 오늘은 취득가액에 대해 알아보겠습니다.

이도 역시 취득당시 계약서만 있으면 문제가 없는데..

취득시점이 너무 오래돼서 매매계약서를 분실했을 수도 있고, 상속이나 증여를 받은 경우에는 매매계약서를 작성하는 것이 아니기 때문에 어렵게 됩니다.

이럴 때는 다음의 가액들이 있는 경우 빠른 번호의 가액을 취득가액으로 보게됩니다.

① 매매사례가액 ② 감정가액 ③ 기준시가에 의한 환산가액

무슨 뜻인가 궁금하시죠?

누누이 말씀드리지만 우리는 초보니깐.. 저런 방법들이 있구나 생각하시기 바랍니다.
취득계약서만 있다면.. 머리아프게 생각할 것이 없겠죠^^;

머리만 아프게 해드리면 재미가 없으니깐 실생활에서 도움이 될만한 얘기 한토막 해보겠습니다.

지금 양도하고자 하는 부동산의 취득 당시에 다운계약서를 작성해 준 경우를 가정해 보겠습니다.

○○부동산을 A가 B에게 양도하고 B가 다시 C에게 양도했을 경우(A→B→C)

세무서에서 B의 양도소득세 신고내역을 검토하다가 B가 A로부터 ○○부동산을 취득하였다고 신고한 가액(편의상 ‘A의 신고가액’이라고 하죠)과 A가 ○○부동산을 B에게 양도하고 신고한 매매가액(‘B의 신고가액’이라고 하죠)이 일치하지 않는 경우

즉, 동일한 매매사건인데.. 당사자간에 신고한 매매가액이 다른 경우가 확인되면 납세자에게 차이가 왜 발생하는지 해명요구를 하게 됩니다. (요즘에는 전산으로 불일치자료가 다 나온답니다.^^)

→ 누가 잘못된 것인지 모르지만 일단, 당사자 중 1명은 본래의 세금뿐만아니라 꽤 무거운 가산세를 부담하게 되겠지요.

B의 경우 자기가 제출한 계약서가 실제 계약서라고 주장할 때 이를 입증하기 위해서는 상당한 어려움을 겪습니다. 취득한지 오래된 경우면 전소유자 A를 만나서 확인하기도 어렵고 설령 만난다 하더라도 자기에게 세금이 나올 것을 우려해서 실제 가격을 확인해 주지 않으려 할 것이기 때문입니다.

또, 2006년도부터 실지 거래가격 신고제도가 시행되고 있는데요. 등기부에도 ‘A의 신고가액’이 기재되어 있어서 B가 자기 주장을 입증하기 위해서는 상당한 노력이 필요하고, 그 가능성도 그리 높지 않습니다.

위와같이 다운계약서를 작성해 주면 후환(?)이 두렵게 되니깐 그런일은 없어야 하겠지요.

 오늘은 ‘정직한 신고가 후환을 남기지 않는다’는 내용 한가지를 꼭 기억하셨으면 좋겠습니다.

간이과세자의 부가세 신고.

간이과세자란 수입금액의 연간합계액이 48,000,000원에 미달하는 개인 사업자로 세법지식이나 계산능력면에서 이러한 요구에 부응하기가 사실상 어려우므로  간이과세제도를 두어 납세의무를 간편하게 이행 할수 있도록 하고있다.

부가가치세는 공급가액의 10%를 납부하도록 되어있으나, 간이과세자 부가가치세 납부세액의 계산은 다음과 같다.

과세표준 x 부가가치율 x 세율(10%) = 납부세액

용어의 정리

과세표준 = 공급대가

부가가치율 = 제조,소매업, 가스 수도사업 (20%)

                    건설,부동산임대,기타 서비스업 (30%)

                    음식숙박업 ,운수 창고 통신업 (40%)

일반과세자는 부가가치세 10%를 무조건 납부해야 하지만, 간이과세자는 부가가치율x세율(10%)를 납부하기때문에 세금부담이 적다.

또, 과세기간을 기준으로<6개월기준=1기(1/1~6/30), 2기(7/1~12/31)> 공급대가가 1,200만원 미만인 경우 납부세액을 납부할 의무를 면제하기때문에 영세업자에게는 납부혜택이 많다.

만일 매출이 1기는 무실적이고 2기는 1200이 약간 넘었는데 (카드 기준) 부가세 면제 받을수 있나요?

==> 절대 면제 받지 못합니다. 6개월 기준 1,200만원보다 1원이라도 많으면 당연히 세금 내야합니다.

또한 내야한다면 공제세액에서 매입세금계산서는 "담배"뿐인데 수도세나 월세등도 포함됩니까? 이외 또 어떠한 것들이 포함될까요?

==>수도세는 면세니까 매입세액 없고요.. 전기/가스료나 임대료는 매입세액공제 됩니다. 물론 부가가치율 만큼 공제됩니다. 간이과세자는 매입세액 전부를 공제 받는 것이 아닙니다. 네이버에서 "간이과세자 매입세액공제"로 검색해보세요.

그리고 총 세액이 마이너스로 나올 경우는 간이과세자인데도 환급을 받나요?

==>간이과세자에게 환급이란 없습니다. 나폴레옹에게 불가능이란 없다와 같습니다. 위 2번때문에 그런 착각하시는 것 같은데 부가가치율만큼 공제는 가능하나  총세액이 마이너스인 경우 환급은 되지않습니다.

또한 세금계산서를 받지 않으시는게 좋습니다.. 일반과세자는 매입부분의 부가세액을 100% 전액 환급이 가능하지만  간이과세자의 경우는 부가세 10%를 주고 세금계산서를 받지만  실제로 국가에서 환급되는 금액은 업종별로 부가가치율만큼만 환급이 됩니다..

 종합소득세면에서는 간이과세자가 이득이 많지만 부가가치세법상으로는 간이과세자의 손실이 많습니다.....그러므로 간이과세자는 세금계산서와는 멀리하시는게 좋죠...

또한 간이과세자는 세금계산서를 교부할수 없기 때문에 일반사업자 또는 법인과의 거래시 상대사업자는 부가가치세 공제를 받을수 없습니다. 따라서 주 고객이 비사업자면 그런일이 없겠지만 일반개인사업자 또는 법인 같은 경우에는 세금계산서 발행을 요구할 수 있는데  상대사업자는 부가가치세 공제를 받을수 없기 때문에 세금계산서 교부대신 영수증만 발행해주고 잘 설명해주세요.

그리고 카드로 대금을 지불받았을때 거래금액에서 카드가맹점수수료 (카드회사별, 업종별로 틀림) 만 빼고 입금되므로 유의하여야 하며 카드가맹점수수료는 말그대로 수수료이지 부가가치세가 아니다.

현금거래시 영수증발급은 무통장입금증등으로 영수증을 대체할수 있다.

간이과세자의 매출금액기준이 6개월 기준 2400만원임을 생각할 때 1200 이상 2400미만인 경우는  세금 납부의무가 발생하게 되죠...

참고:부가가치세 과세사업자는 일반과세자와 간이과세자로 구분되며 그 유형에 따라 세액의 계산방법과 세 부담에 차이가 있습니다.
 
 □ 일반과세자

     ○부가가치세 과세사업을 하면 일반과세자로 되는 것이 원칙입니다.

     ○일반과세자는 10%의 세율이 적용되는 반면, 물건 등을 구입하면서 거래징수 당하는  매입세금계산서상의 부가가치세액을 전액 공제 받을 수 있고, 세금계산서를 발행할 수  있습니다.

     ○연간매출액이 4,800만원을 초과할 것으로 예상되거나, 간이과세가 배제되는 업종 또는  지역에서 사업을 하고자 하는 경우에는 일반과세자로 등록을 해야 합니다.
 
 □ 간이과세자

     ○부가가치세법은 영세한 소규모 사업자의 신고편의와 세 부담 경감을 위하여 간이과세제도를 두고 있습니다.

     ○간이과세자로 등록하려면 연간 매출액(공급대가)이 4,800만원 미만인 사업자로서,  간이과세 적용이 배제되는 사업 또는 지역에 해당되지 않아야 합니다.

     ○간이과세자는 2∼4%의 낮은 세율이 적용되지만, 매입세액의 20∼40%만 공제 받을 수 있으며, 세금계산서를 발행할 수 없습니다.

     ○특히, 간이과세자 중에서 1과세기간(6개월)의 매출액이 1,200만원 미만인 경우에는         부가가치세 납부를 면제해 줍니다.
 
 □ 일반과세자와 간이과세자의 차이점

      ※ 공급가액은 부가가치세를 제외한 금액이고 공급대가는 부가가치세를 포함한 금액입니다.
 
 □ 사업자 과세유형은 바뀔 수 있습니다.

     ○처음에 일반과세자 또는 간이과세자로 등록했어도 1년간 매출액을 기준으로 과세유형을           다시 판정합니다.

          - 예를 들어 간이과세자로 등록했다 하더라도 1년간 매출액이 4,800만원 이상이면   일반과세자로 전환되며, 4,800만원 미만이면 계속 간이과세자로 남게 됩니다.

          - 또한 일반과세자로 등록한 경우에도 1년간 매출액이 4,800만원에 미달하면 간이 과세자로 변경되는데, 이 때 '간이과세포기신고'를 하면 계속 일반과세자로 남아   있을 수 있습니다.